ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیك

ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیك

مقدمه‌

بانكداری ابزار و روش‌های خاص خود را می‌طلبد، روش‌هایی كه متناسب با نیاز بانك‌ها ابداع گردیده‌اند و به مرور زمان و متناسب با نیازمندی‌های هر زمان تكامل یافته و تكمیل شده‌اند. از جمله این روش‌ها اجاره بشرط تملیك است كه از حقوق اروپایی به حقوق ما راه یافته و قانونگزار در ماده ۱۲ قانون عملیات بانكی بدون ربا كه در تاریخ ۸/۶/۱۳۶۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است‌، یكی از شیوه‌های اعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع‌) را اجاره بشرط تملیك دانسته است‌.

نقل از ماهنامه كانون وكلا شماره 191

در مورد سابقه تاریخی اجاره بشرط تملیك در حقوق ایران اطلاعات خاصی در دست نیست ولی ظاهراً ورود این روش به نظام حقوقی و قانونگزاری ما از قانون یاد شده شروع گردیده و پس از آن نیز بین عامه مردم گسترش فراوانی داشته است و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ Leasing برای واگذاری ماشین‌آلات مختلف و بویژه وسایل نقلیه شهرت یافته‌، با این قرارداد انجام می‌شود.

هر چند كه در حقوق كشورهای دیگر نیز این قرارداد ظاهراً سابقه خیلی طولانی ندارد از جمله در حقوق انگلیس سابقه قراردادهای اجاره بشرط تملیك به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال ۱۸۴۶ برمی‌گردد و بعداً قوانین خاصی در این مورد در كشور یاد شده به تصویب رسیده است از جمله قانون سال‌های ۱۹۳۸ - ۱۹۵۴ - ۱۹۵۷ - ۱۹۶۴ و ۱۹۶۵.

حسب این قوانین و مقررات‌، ماهیت اصلی توافقنامه اجاره بشرط تملیك در این بود كه این توافقنامه به اجاره‌كننده این اختیار و حق انتخاب را می‌داد كه كالاها را خریداری كند، ولی اجاره‌كننده هیچ تعهدی برای انجام آن نداشت‌. قانون سال ۱۹۶۵ انگلیس اجاره بشرط تملیك را این گونه تعریف كرده است‌:

اجاره بشرط تملیك توافقی (agreement) است كه به موجب آن كالاهایی اجاره داده می‌شود و تحت شرایط آن‌، اجاره گیرنده می‌تواند كالاها را خریداری كند یا به موجب آن مالكیت كالاها می‌تواند به اجاره‌گیرنده منتقل گردد.

ماده ۱۲ قانون عملیات بانكی بدون ربا بدون اینكه تعریفی از اجاره بشرط تملیك ارایه دهد اشعار داشته است كه بانك‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی‌، كشاورزی‌، صنعتی و معدنی‌، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیك و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره بشرط تملیك به مشتری واگذار كنند. آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانكی بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰/۶۲ هیات وزیران در ماده ۵۷ خود اجاره بشرط تملیك را این گونه تعریف كرده است‌: اجاره بشرط تملیك عقد اجاره‌ای است كه در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل بشرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالك گردد.
انواع اجاره بشرط تملیك‌

این نوع عقد كه در آن شرطی برای تملك عین مستاجره به نفع مستاجر در پایان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهیت و چگونگی شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسیم می‌شود:

۱. تملیك‌: مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است‌، به این معنا كه در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، موجر عین مستاجره را به مستاجر انتقال می‌دهد و شرط انتقال به شكل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته و بایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی‌، بدان عمل شود. لذا فقط از زمانی كه اجاره‌دهنده مبادرت به انتقال عین مستاجره می‌كند، انتقال مالكیت صورت می‌گیرد و قبل از آن مالكیتی برای مستاجر متصور نیست و فقط تعهدی برای اجاره‌دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.
۲. تملیك مندرج در عقد بصورت شرط نتیجه قید گردیده است لذا در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالكیت عین مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل می‌شود، بدون اینكه نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر باشد. و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (همانند تنظیم سند) این تشریفات ناقل مالكیت نیست بلكه كاشف از آن و برای مسجل كردن انتقال انجام شده قبلی است‌.

عبارت ذیل ماده ۵۷ آئین‌نامه قانون عملیات بانكی بدون ربا در این زمینه اشعار داشته‌: در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عین مورد اجاره را مالك گردد. درج عبارت به این سیاق‌، این معنا را افاده می‌كند كه در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن‌، عین مورد اجاره خود به خود و بدون نیاز به اقدام دیگری به مالكیت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده ۶۴ همان آیین‌نامه نیز اشعار داشته‌: در قرارداد اجاره بشرط تملیك باید شرط شود كه در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره‌، در صورتی كه تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالكیت مستاجر در آید.